关于深圳市房产税的介绍

一、纳税义务人

       房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。上述列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或使用人，统称为房产税的纳税人。

二、征税范围

       凡座落在深圳范围内的房产，包括各类企业单位、事业单位、国家机关、人民团体、军事单位、个体工商业户以及其他单位和个人的房产，外商投资企业、外国企业以及华侨港澳台同胞、外国公民等的房产，均应当依照《深圳经济特区房产税实施办法》缴纳房产税。

三、税率

       房产税的税率，依照房产原值的70%计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人出租房屋的租金收入按4%的税率征收房产税。

四、计税依据

       1、依照房产原值的70%为计税依据计算纳税

       房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

       《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

       房产原值不实或没有账面原值的，由房产所在地的税务机关参照同类房产核定。

       2、房产出租的，以房产租金收入为计税依据。

       以房产租金收入为房产税的计税依据，只适用于个人、房管部门、国家机关、人民团体、军队(含武装警察)、公园、名胜古迹、宗教寺庙和国家财政部门拨付事业经费的单位出租的房产。

       3、房屋中央空调计入房产原值的规定

       根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，自2006年1月1日起，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。因此，旧房安装的中央空调应该计入房产原值缴纳房产税。

       4、已税房产扩建、改建、装修后原值发生变化，计征房产税的规定

       已税房产进行扩建、改建、修竣工后的原值不论是否比原有的原值增加或减少，在纳税有效期内，都不进行补税或退税。从下一年度起按扩建、改建、装修后的房产原值计征房产税。

       5、纳税单位房产重估后计算房产税的规定

       纳税单位无论以何原因对其房产进行价值重估且其账簿“固定资产”科目中的房产原值按重估价值进行调整的，应以重估价值为房产原值，依调整后的房产原值的70%计算缴纳房产税；“固定资产”科目中的房产原值未按重估价值调整的，仍以原有的房产原值的70%计算缴纳房产税。不论房产原值是否发生增减，在已税有效期内，不办理多退少补，从下一年度起，按入账的重估价值计算缴纳房产税。

       6、自用的地下建筑计算房产税的规定

       凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

       上述具备房屋功能的地下建筑是指屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

       自用的地下建筑，我市按以下方式计税：

       （一）工业用途房产，以房屋原价的50%作为应税房产原值。

       应税房产原值=房屋原价×50%

       应纳房产税的税额=应税房产原值×（1-30%）×1.2%

       （二）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%作为应税房产原值。

       应税房产原值=房屋原价×70%

       应纳房产税的税额=应税房产原值×（1-30%）×1.2%

       7、电梯是否应并入房产原值计缴房产税

       根据《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》〔（87）财税地字第003号〕的规定，房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设施或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。因此，电梯的价值应纳入房产原值计缴房产税。

五、应纳税额

       1、依据房产原值征税的计算

       应纳房产税税额＝房产原值×70%×适用税率

       2、依据房产租金收入征税的计算

       应纳房产税税额＝房产租金收入×适用税率

六、纳税义务发生时间

       关于确定房产税纳税义务发生时间问题

       （一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

       （二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

       （三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

       （四）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

七、纳税地点

       房产税由房产所在地的地方税务机关征收。基于各种因素，深圳市内的企业新建或购置的新建房屋分散座落在市内各地区，为了便于征收管理，方便纳税人，因此，不论深圳市内的企业所在地和房产座落地分别位地于市内不同地区，拟或企业新建或购置的新建房屋用于本企业员工居住而又分散在市内各地区，均由房产所有人向企业所在地的区税务局申报办理房产税减免以及纳税。

八、纳税期限

       深圳市房产税按年计征，分季缴纳。按房产原值计算缴纳房产税的房产，纳税人应于每季末月（即每年的3、6、9、12月）缴纳，也可在纳税期限内提前缴纳当年若干季度的税款。

       按租金收入计算缴纳房产税的房产，纳税人应于每月终了后10天内缴纳。一次收取若干月份租金的，应于收取租金当月终了后10天内，缴纳所收取租金月份的税款。

九、以人民币以外的货币为记账本位币的计算缴纳房产税时折算汇率的规定

       自2009年1月1日起，以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。